Corona News: Gewerberaummiete bei behördlicher Geschäftsschließung nach dem Infektionsschutzgesetz
Grundsätzlich trägt ein Mieter das Verwendungsrisiko, also das Risiko, dass er in den Mieträumen sein Gewerbe betreiben kann. Wohl gerade wegen dieser Risikoverteilung hat der Gesetzgeber im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil‑, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht geregelt, dass ein Vermieter nicht schon fristlos kündigen kann, wenn der Mieter etwa aufgrund der Geschäftsschließung nach dem Infektionsschutzgesetz mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. In der Gesetzesbegründung heißt es ausdrücklich, die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Das gilt auf jeden Fall für diejenigen Gewerberaummieter, die weder Verbraucher noch Kleinstunternehmen sind.
Der Gewerberaummieter dürfte sich einem ernsten Kündigungsrisiko aussetzen, wenn er unter diesen Umständen die Miete vollständig einbehält. Er müsste dazu im Streitfalle glaubhaft machen können, dass er wegen der Geschäftsschließung wirtschaftlich nicht in der Lage war, die Miete zu bezahlen.
Ob der Mieter aus allgemeinen Grundsätzen, etwa dem Wegfall der Geschäftsgrundlage nach
§ 313 BGB die Miete einbehalten kann, muss von Fall zu Fall geprüft werden. Die Rechsprechung dazu lässt sich heute auch nicht verlässlich vorhersehen.
Allerdings spricht wenig dafür, dass die Gerichte im Ergebnis das Verwendungsrisiko vollständig auf den Vermieter verlagern werden. Dementsprechend scheint es uns angezeigt, dass die Vertragsparteien eines Gewerberaummietvertrags eine Lösung suchen, die nicht zu einer alleinigen Belastung einer der Mietparteien führt.
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