Geset­zes­än­de­rung für die Gewer­be­mie­te: Coro­na- Pan­de­mie als schwer­wie­gen­de Ände­rung der Geschäftsgrundlage

Der Bun­des­tag hat am 22.12.2020 eine Geset­zes­än­de­rung beschlos­sen, wonach ver­mu­tet wird, dass der „Lock­down“ in der Coro­na- Pan­de­mie eine schwer­wie­gen­de Ände­rung der Geschäfts­grund­la­ge im Gewer­be­miet­ver­trag darstellt.

In den Fäl­len, in denen ver­mie­te­te Grund­stü­cke oder ver­mie­te­te Räu­me auf­grund staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie nicht oder nur mit erheb­li­chen Ein­schrän­kun­gen genutzt wer­den kön­nen, gilt nun eine gesetz­li­che Ver­mu­tung, dass sich die Geschäfts­grund­la­ge nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend geän­dert hat. Dies hat zur Fol­ge, dass der Mie­ter einen Anspruch dar­auf hat, den Miet­ver­trag anzu­pas­sen, sofern die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen des § 313 BGB erfüllt sind. Die Geset­zes­än­de­rung ist zum 31.12.2020 in Kraft getre­ten und stärkt die Stel­lung der Mieter.

Ob und in wel­cher Höhe ein Anspruch dar­auf besteht, dass die ver­ein­bar­te Mie­te ange­passt wird, hängt aber immer von den Umstän­den des Ein­zel­fal­les ab. So ist ins­be­son­de­re zu berück­sich­ti­gen, ob und in wel­cher Höhe die Mie­ter Zah­lun­gen auf­grund der staat­li­chen Über­brü­ckungs­hil­fe III erhal­ten, da die­se gera­de auf Fix­kos­ten, wie z.B. die Mie­te gezahlt wird. Wei­ter sind im Rah­men der Abwä­gung die Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses sowie etwai­ge Kom­pen­sa­ti­ons­mög­lich­kei­ten durch Online- Ver­sand, Abhol­ser­vice etc. zu berücksichtigen.

Wei­ter­hin hat der Bun­des­tag beschlos­sen, dass die Gerich­te Strei­tig­kei­ten über die Anpas­sung des Miet­zin­ses im Gewer­be­miet­ver­hält­nis vor­ran­gig und beschleu­nigt zu behan­deln haben.

Zu der Rechts­la­ge bis zum 31.12.2020 lie­gen die ers­ten gericht­li­chen Ent­schei­dun­gen vor. Das Land­ge­richt Hei­del­berg, Land­ge­richt Zwei­brü­cken sowie Land­ge­richt Frank­furt haben die voll­stän­di­ge Zah­lungs­pflicht des Mie­ters bejaht. Es han­del­te sich jeweils um Filia­lis­ten. Das Land­ge­richt Mün­chen hin­ge­gen hat ein Min­de­rungs­recht mit zunächst 80%, nach Tei­löff­nung mit 50% zuge­stan­den. Die Beson­der­heit in die­sem Fal­le war, dass es sich um ein Möbel­ge­schäft han­del­te, dass nach ent­spre­chen­der Locke­rung teil­wei­se öff­nen durfte.

 

Eine Ent­schei­dung eines Ober­lan­des­ge­rich­tes dürf­te noch nicht vorliegen.

 

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