Information zu Finanzierungssicherheiten

Information zu Finanzierungssicherheiten

Inhalt

I.   Begriff und Wesen
II.  Entstehung
III. Arten der Grundschuld
IV. Der Grundschuldzins
V.  Die Zweckbestimmungserklärung
VI. Grundpfandrechte im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb
VII. Grundschuldbestellung und Darlehensauszahlung

Grundpfandrechte

I. Begriff und Wesen

Banken und andere Finanzierungsinstitute machen die Ausreichung von Krediten, insbesondere von Krediten zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen, zumeist davon abhängig, daß der Darlehensnehmer dem Kreditinstitut Sicherheiten für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung stellt. Wegen der großen Werthaltigkeit und -beständigkeit von Grundstücken wünschen die darlehensgewährenden Unternehmen in der Regel die Einräumung von Grundpfandrechten. Aus den Grundpfandrechten kann der Darlehensgeber bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers das Grundstück verwerten, d.h. das Grundstück zwangsversteigern oder -verwalten lassen.

Die beiden Hauptformen der Grundpfandrechte sind Hypothek und Grundschuld. Im Wirtschaftsverkehr hat die Grundschuld die Hypothek weitgehend verdrängt, weshalb diese Informationsbroschüre nur die Grundschuld behandelt.

II. Entstehung

Unerläßliche Grundvoraussetzungen für das Entstehen von Grundschulden sind die Einigung zwischen Grundstückseigentümer  ( = Sicherungsgeber) und Grundpfandrechtsgläubiger (= Kreditinstitut) sowie die Eintragung des Rechtes im Grundbuch (§ 873, 1191 ff.i.V.m. 1113 ff.BGB).

Aus grundbuchverfahrensrechtlichen Gründen ist für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch eine Bewilligung des Grundstückseigentümers erforderlich. Sie ist dem Grundbuchamt zumindest in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Enthält die Grundschuld eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, muß sie beurkundet werden. In jedem Fall ist die Mitwirkung des Notars bei der Grundschuldbestellung erforderlich. Er erläutert auch die zum Teil recht komplizierten in einem Grundschuldbestellungsformular enthaltenen Regelungen.

III. Arten der Grundschuld

1. Buch- und Briefrechte

Die Grundschuld kann einerseits als Briefgrundschuld andererseits als Buchgrundschuld ausgestaltet sein. Bei einer Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief erstellt; immer wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Die Briefgrundschuld kann allein durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes - also ohne Eintragung im Grundbuch - auf eine andere Person als neuen Grundschuldgläubiger übertragen werden. Das kann sich zum Beispiel der Eigentümer eines Grundstückes zunutze machen, der vermeiden will, daß aus dem Grundbuch die ihn kreditierende Bank ersichtlich wird: Er bestellt sich zunächst selbst eine Briefgrundschuld (eine sogenannte Eigentümerschuld) und überträgt diese dann auf die beschriebene Weise auf die Bank, ohne daß der Wechsel in der Person des Grundschuldgläubigers im Grundbuch eingetragen wird.

Allerdings fällt für die Erstellung eines Grundschuldbriefes beim Grundbuchamt eine zusätzliche Gebühr an.

2. Vollstreckbare und nicht voIIstreckbare Grundschulden

Das Zivilprozeßrecht eröffnet die Möglichkeit, daß sich ein Schuldner dem Gläubiger gegenüber in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Von dieser Möglichkeit macht die überwiegende Zahl der Kreditinstitute Gebrauch, indem sie zwei Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen von ihrem/ihren Vertragspartner(n) fordern: Zum einen muß der Grundstückseigentümer den Pfandbesitz (Grundstück) der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, was dann regelmäßig auch gegenüber den Rechtsnachfolgern im Eigentum wirkt (§  800 ZPO).
Zum anderen muß sich der Darlehensnehmer mit seinem persönlichen (pfändbaren) Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwerfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Grundstückseigentümer und Darlehensnehmer können, müssen hierbei aber nicht identisch sein.

Beispiel:

Der Sohn möchte von der Bank ein Darlehen, besitzt aber keine Sicherheiten. Sein Vater ist Eigentümer eines Grundstücks und erklärt sich bereit, zur Sicherung der Darlehensrückzahlung der Bank eine Grundschuld an seinem Grundstück zu bestellen. In einer notariellen Urkunde unterwerfen sich beide der sofortigen Zwangsvollstreckung: Der Sohn in sein gesamtes Vermögen, der Vater nur in sein Grundstück. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung führt dazu, daß der Grundpfandrechtsgläubiger Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Sicherungsgeber, der - wie gesehen - nicht zugleich der Schuldner sein muß, einleiten kann, ohne zuvor ein Gericht angerufen und dort einen Vollstreckungstitel erstritten zu haben.

Beispiel:

Gerät der Sohn in dem eben angeführten Beispiel mit der Rückzahlung des Darlehens in Verzug, kann die Bank den Darlehensvertrag fristlos kündigen und die Rückzahlung des gesamten noch ausstehenden Darlehensbetrages verlangen. Ist der Sohn dazu nicht willens oder in der Lage, kann die Bank mittels der ihr vom Notar erteilten vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuld, ohne zuvor das Gericht anzurufen, in das gesamte Vermögen des Sohnes vollstrecken, also z.B. dessen Bankkonto oder persönliche Wertgegenstände pfänden lassen. Beim Vater dagegen ist der Zugriff auf das Grundstück beschränkt, d.h. die Bank kann zwar das Grundstück des Vaters zwangsversteigern, nicht aber zum Beispiel sein Bankkonto pfänden lassen.

Dem Schuldner bleibt es unbenommen, sich gegen eine von ihm für unberechtigt gehaltene Zwangsvollstreckungsmaßnahme durch die Erhebung einer sogenannten Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) zur Wehr zu setzen.

IV. Der Grundschuldzins

Neben der Hauptforderung (fester Geldbetrag) und u.U. einer einmaligen Nebenleistung (fester Geldbetrag oder einmaliger Prozentsatz - z.B. 5% oder 10% - des Grundschuldkapitals) lassen sich Kreditinstitute auch einen Grundschuldzins einräumen, der ebenso wie die Hauptsacheforderung und die einmalige Nebenleistung im Grundbuch eingetragen wird.

Ein Zinssatz von bis zu 18% p. a. stellt dabei keine Seltenheit dar. Die hohen Grundschuldzinsen müssen vom Vertragspartner des Kreditinstitutes aber nicht tatsächlich beglichen werden, maßgeblich ist vielmehr die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinshöhe.

Der hohe (abstrakte) Grundschuldzinssatz dient dazu, auch künftige Veränderungen am Kapitalmarkt, insbesondere Erhöhungen der Darlehenszinsen, von vorneherein bei der Sicherheitsgewährung mitzuberücksichtigen.

Denn die Zinsen werden meist nicht auf die gesamte Tilgungsdauer für das Darlehen festgeschrieben, sondern in der Regel lediglich für 5 oder 10 Jahre, und nach diesem Zeitraum neu vereinbart.
Das Kreditinstitut erhält durch die hohen Grundschuldzinsen die Sicherheit, auch im Fall der nachträglichen Erhöhung der Darlehenszinsen noch genügend abgesichert zu sein. Dies dient auch dem Darlehensnehmer, der deswegen dann keine neue Grundschuld bestellen muß.

Darüber hinaus tragen die Kreditinstitute mit dem hohen Grundschuldzins einer Besonderheit im Zwangsversteigerungsrecht Rechnung: Der Grundschuldgläubiger wird gegenüber nicht durch eine Grundschuld abgesicherten Gläubigern bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks bevorzugt. Die Grundschuld entfaltet ihre Sicherungswirkung erst mit der Zwangsversteigerung. Hier erst kommt es auf ihre Höhe an; ein entsprechender Betrag wird vom Vollstreckungserlös an den Grundschuldinhaber ausgekehrt. Besonderheit ist hier, daß neben den laufenden Zinsen solche nur für die letzten beiden Jahre bevorzugt berücksichtigt werden. Wären nun die Grundschuldzinsen nur so hoch wie die tatsächlichen Darlehenszinsen, so wären die länger als zwei Jahre rückständigen Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert. Der höhere Zinssatz deckt damit eine evtl. entstehende Differenz ab bzw. soll auch weitere im Falle der Kündigung der Bank entstehende Kosten „auffangen‘.
Dasselbe gilt für die einmalige Nebenleistung. Sie soll zusätzlich entstehende Kosten, wie z.B. Kreditabschlußgebühren, Vollstreckungs- und Versteigerungsgebühren absichern.

V. Zweckbestimmungserklärung

Eine Grundschuld wird in aller Regel bestellt, um eine Forderung des Sicherungsnehmers (Kreditinstitut) gegen den Sicherungsgeber (Grundstückseigentümer) zu sichern. Diese Verknüpfung zwischen gesicherter Forderung und Grundschuld ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern muß durch eine vertragliche Regelung zwischen dem Sicherungsgeber und dem Sicherungsnehmer erst hergestellt und im Detail geregelt werden.

Diese vertragliche Abrede nennt man „Zweckbestimmungserklärung“, üblich sind auch die Begriffe „Zweckerklärung“ oder „Sicherungsabrede“.

Die Zweckbestimmungserklärung ist nicht beurkundungsbedürftig und wird daher in der Regel ohne Beteiligung des Notars geschlossen.
Sie regelt, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit für den Grundschuldgläubiger dient. Der Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Forderungen kann je nach Vereinbarung unterschiedlich weit sein. Es bestehen folgende Möglichkeiten:

- Besicherung nur der anläßlich der Grundschuldbestellung entstandenen Darlehensforderung

- Besicherung aller Forderungen, die dem Kreditinstitut momentan gegen den Grundstückseigentümer und/oder den persönlichen Schuldner zustehen

- Besicherung aller Forderungen, die dem Kreditinstitut momentan oder künftig gegen den Grundstückseigentümer und/oder den persönlichen Schuldner zustehen

- (Zusätzlich) Besicherung von Forderungen des Kreditinstitutes gegen vom Eigentümer und persönlichen Schuldner personenverschiedene Dritte

Es empfiehlt sich, die Zweckbestimmungserklärung von Zeit zu Zeit überprüfen und gegebenenfalls den geänderten Umständen anzupassen.

Insbesondere die Besicherung von Forderungen gegen vom Grundstückseigentümer personenverschiedene Dritte ist mit besonderen Gefahren für den Grundstückseigentümer verbunden. Er stellt sein Grundeigentum für ausgereichte Geldmittel zur Verfügung, die ihm selbst nicht zugeflossen sind.
Daher muß er womöglich, um eine Zwangsversteigerung seines Grundstückes zu vermeiden, das dem Dritten gewährte Darlehen zurückzahlen, ohne seinerseits bei diesem Dritten Rückgriff nehmen zu können, etwa weil dieser inzwischen vermögenslos ist.

Beispiel:

In dem oben aufgeführten Beispiel, wo ein dem Sohn ausgereichter Kredit durch die Bestellung einer Grundschuld an dem Grundstück des Vaters besichert wird, bedeutet dies, wenn der Sohn seiner Darlehensrückzahlungspflicht nicht nachkommt:

Der Vater läuft Gefahr, daß die Bank Vollstreckungsmaßnahmen gegen den ihr als Sicherheit zur Verfügung gestellten Grundbesitz einleitet. Er sieht sich daher u.U. gezwungen, die Darlehensraten an die Bank zurückzuführen, obwohl er selbst von dieser kein Geld erhalten hat.
Die vorstehend beschriebene Gefahr der Haftung für Fremdforderungen wird u.a. in folgender Konstellation oft übersehen:

Ein Ehegatte bestellt eine Grundschuld zu Lasten eines in seinem Alleineigentum stehenden Grundstücks: In der Zweckbestimmungserklärung wird vereinbart, daß die Grundschuld als Sicherheit für alle Forderungen gegen die Ehegatten, bestehe sie auch nur gegen einen von ihnen, dient. In der Folgezeit lassen sich die Ehegatten scheiden, wobei die Eigentumsverhältnisse am Grundstück unverändert bleiben.

Wird nach erfolgter Scheidung die Zweckbestimmungserklärung nicht dahingehend geändert, daß nunmehr die Grundschuld nur mehr Sicherheit für Forderungen gegen den Grundstückseigentümer dient, haftet dieser mit seinem Grundstück weiterhin für bereits vor der Scheidung begründete Forderungen der Bank gegen seinen geschiedenen Ehepartner, obwohl er an den Darlehensgeldern wirtschaftlich nicht mehr beteiligt ist.

VI. Grundpfandrechte im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb

Die Bestellung von Grundschulden ist häufig im Rahmen eines Immobilienerwerbs erforderlich, da der Käufer wegen der oft beträchtlichen Kaufpreishöhe auf eine (zumindest teilweise) Fremdfinanzierung angewiesen ist.

Ist der Erwerber nicht bereits Eigentümer eines Grundstücks, das er der Bank als Sicherungsobjekt zur Verfügung stellen könnte, bedarf es, um den Erwerber die Kaufpreiszahlung zu ermöglichen, der Mitwirkung des Verkäufers bei der Grundschuldbestellung, da nur er als derzeitiger Eigentümer des verkauften Grundstücks dieses mit Grundschulden belasten kann.

Dabei muß sichergestellt sein, daß der auf die Grundschuldbestellung hin ausgereichte Kredit nicht abredewidrig vom Erwerber verwandt wird und der Verkäufer Gefahr läuft, sein Grundstück zu verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

Eine Sicherung des Erwerbers wird dadurch erreicht, daß in der Sicherungsabrede zwischen Eigentümer (gleich Veräußerer) und der Bank (dem Sicherungsnehmer) vereinbart wird, daß die von der Bank auszureichenden Darlehen bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises nur direkt an den Verkäufer ausbezahlt werden.

Besondere Probleme bei der Grundschuldbestellung im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb treten dann auf, wenn der Käufer nicht ein Grundstück (im Rechtssinn) sondern lediglich eine Grundstücksfläche erwirbt.

In diesem Fall kann eine Finanzierungsgrundschuld zu Lasten des Vertragsgegenstandes zwar bereits unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar bestellt werden, die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kann jedoch erst nach grundbuchmäßiger Fortschreibung des Vertragsgegenstandes im Grundbuch als selbständiges Grundstück erfolgen.

Diese erfolgt jedoch regelmäßig erst nach der Kaufpreisfälligkeit. Der Erwerber muß damit zahlen, bevor die Sicherheit, die seiner Bank zukommen soll, ins Grundbuch eingetragen ist.

Der den Kaufpreisbetrag fremdfinanzierende Käufer ist somit darauf angewiesen, daß die Bank die Darlehensgelder bereits vor Eintragung der Finanzierungsgrundschuld zu Lasten des Vertragsgegenstandes auszahlt.

Um dies zu erreichen, gibt es zwei unterschiedliche Wege:

1. Vorübergehende Belastung des Gesamtgrundstückes

Der Verkäufer erlaubt dem Käufer, zunächst den gesamten Grundbesitz, also nicht nur die vertragsgegenständliche Teilfläche, mit einer Finanzierungsgrundschuld zu belasten und diese Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Der Notar ist in diesem Fall anzuweisen, die so bestellte Grundschuld erst dann beim Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, wenn sich die Bank schriftlich und unwiderruflich verpflichtet hat, die nach Vertragsvollzug beim Verkäufer verbleibende Teilfläche nach grundbuchmäßiger Bildung des Vertragsgegenstandes aus der Pfandhaft zu entlassen und vor diesem Zeitpunkt nicht in den ungeteilten Grundbesitz zu vollstrecken.

Für die Bank ist es unproblematisch möglich, dem Notar gegenüber eine vorgenannte Erklärung abzugeben, da sie bei der Prüfung der Beleihungsfähigkeit des Vertragsobjektes von vornherein nur vom Wert der an den Käufer verkauften Teilfläche ausgeht und nicht damit rechnen kann, über den verkauften Grundbesitz hinaus dingliche Sicherheit zu erhalten.

Der Verkäufer ist durch diese Vorgehensweise vor Vollstreckungsmaßnahmen in den nicht vertragsgegenständlichen Teil des Grundstückes geschützt.

2.  Belastung der Teilfläche, Aussetzung der Grundpfandrechtsvorlage beim Grundbuchamt

Sollte der Verkäufer gleichwohl nicht bereit sein, der den Käufer finanzierenden Bank das Gesamtgrundstück wenn auch nur für eine Übergangszeit als dingliche Sicherheit zur Verfügung zu stellen, hat der Käufer nur die Möglichkeit, die Grundschuld zu Lasten der verkauften Teilfläche beim Notar zu bestellen.

Er sollte dann aber bereits vor Vertragschluß mit seiner Bank abklären, ob diese bereit ist, auch ohne den -zunächst noch nicht möglichen - Grundschuldeintrag im Grundbuch die Darlehensgelder auszuzahlen.

Hierzu wird sie sich u.U. eher bereit erklären, wenn ihr der Käufer seinen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumsverschaffung verpfändet und dies bei der zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Eigentumsvormerkung vermerken läßt.

VII. Grundschuldbestellung und Darlehensauszahlung

Die Bank macht die Auszahlung des Darlehens regelmäßig von der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch abhängig.
Zwischen dem Zeitpunkt der Grundschuldbestellung beim Notar und der Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch können 2, manchmal sogar 3 Monate vergehen. Es empfiehlt sich daher, den Notar möglichst bald nach Darlehensabschluß einzuschalten, um Verzögerungen bei der Auszahlung des Kredites möglichst gar nicht erst auftreten zu lassen.

Notfalls kann der Notar durch eine Bescheinigung über den Rang, den die Grundschuld nach Eintragung im Grundbuch erhalten wird, in eiligen Fällen helfen. Diese sogenannte Rang- oder Notarbescheinigung bzw. -bestätigung kann der Notar jedoch erst nach Eingang des Grundschuldantrages beim Grundbuchamt ausstellen; darüber hinaus ist sie mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Die Kosten einer vollstreckbaren Grundschuld über DM 250.000,00 betragen z.B. DM 423,00, für die Rangbescheinigung zusätzlich DM 105,80, jeweils zzgl. USt. und Auslagen.


19.09.2008


Dr. Roland Dieterich
Rechtsanwalt und Notar