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14.01.2010
Kündigungsrechtsausschluss im "Studentenbuden"-Mietvertrag
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 – entschieden, dass der formularmäßige Ausschluss der Kündigungsrechte bei Mietern in Studentenwohnheimen unwirksam ist.
Im konkreten Fall vermietete die Klägerin im September 2006 möblierte Zimmer in einem Wohnheim an Studenten. In den auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Formularverträgen wurde für beide Parteien das Kündigungsrecht für zwei Jahre ausgeschlossen. Der beklagte Student kündigte jedoch wegen unhygienischer Zustände im gemeinschaftlichen Sanitärbereich den Vertrag bereits nach weniger als einem Jahr. Die Klg. berief sich auf den Ausschluss des Kündigungsrechts und verlangte weiterhin die vereinbarte Miete.
Der BGH hält in einem solchen Fall eine Kündigung für möglich. Der vereinbarte Kündigungsrechtsausschluss beeinträchtigt den Mieter in einem Studentenwohnheim unangemessen, weshalb er nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Grundsätzlich kann zwar bei einem Wohnraummietvertrag wirksam ein beiderseitiger Kündigungsrechtsausschluss vereinbart werden. Bei einem Studentenwohnheim ergibt sich nach Treu und Glauben jedoch eine andere Beurteilung. Studenten benötigen in der Regel ein hohes Maß an Flexibilität und Mobilität, um Unwägbarkeiten des Studienverlaufs begegnen zu können. Dagegen bestehen keine Interessen des Vermieters, eine zeitliche Bindung der Parteien über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus zu rechtfertigen. Ein Student, der in einem bestimmten Ort studieren will, mietet ein Zimmer nur mit der Zweckbindung an, dass ihm dies auch möglich ist. Stellt er fest, dass das Studium für ihn nicht geeignet ist oder hält er einen Auslandsaufenthalt für sinnvoll, muss er sich vom Vertrag lösen können. Die Vermieterin verfolgt mit der zeitlichen Bindung hingegen ausschließlich ihre eigenen Interessen an der Kontinuität der Mietverhältnisse und der Weitervermietbarkeit der Zimmer zu für sie günstigen Zeitpunkten. Aufgrund der Unwirksamkeit der diesen Zielen dienenden Vereinbarungen konnte das Mietverhältnis gekündigt werden.
Ravensburg, den 14.01.2010
Simone Schühle
Rechtsanwältin
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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 – entschieden, dass der formularmäßige Ausschluss der Kündigungsrechte bei Mietern in Studentenwohnheimen unwirksam ist.
Im konkreten Fall vermietete die Klägerin im September 2006 möblierte Zimmer in einem Wohnheim an Studenten. In den auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Formularverträgen wurde für beide Parteien das Kündigungsrecht für zwei Jahre ausgeschlossen. Der beklagte Student kündigte jedoch wegen unhygienischer Zustände im gemeinschaftlichen Sanitärbereich den Vertrag bereits nach weniger als einem Jahr. Die Klg. berief sich auf den Ausschluss des Kündigungsrechts und verlangte weiterhin die vereinbarte Miete.
Der BGH hält in einem solchen Fall eine Kündigung für möglich. Der vereinbarte Kündigungsrechtsausschluss beeinträchtigt den Mieter in einem Studentenwohnheim unangemessen, weshalb er nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Grundsätzlich kann zwar bei einem Wohnraummietvertrag wirksam ein beiderseitiger Kündigungsrechtsausschluss vereinbart werden. Bei einem Studentenwohnheim ergibt sich nach Treu und Glauben jedoch eine andere Beurteilung. Studenten benötigen in der Regel ein hohes Maß an Flexibilität und Mobilität, um Unwägbarkeiten des Studienverlaufs begegnen zu können. Dagegen bestehen keine Interessen des Vermieters, eine zeitliche Bindung der Parteien über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus zu rechtfertigen. Ein Student, der in einem bestimmten Ort studieren will, mietet ein Zimmer nur mit der Zweckbindung an, dass ihm dies auch möglich ist. Stellt er fest, dass das Studium für ihn nicht geeignet ist oder hält er einen Auslandsaufenthalt für sinnvoll, muss er sich vom Vertrag lösen können. Die Vermieterin verfolgt mit der zeitlichen Bindung hingegen ausschließlich ihre eigenen Interessen an der Kontinuität der Mietverhältnisse und der Weitervermietbarkeit der Zimmer zu für sie günstigen Zeitpunkten. Aufgrund der Unwirksamkeit der diesen Zielen dienenden Vereinbarungen konnte das Mietverhältnis gekündigt werden.
Ravensburg, den 14.01.2010
Simone Schühle
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