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Zum 01.01.2009 tritt das Forderungssicherungsgesetz in Kraft. Unter anderem wird in § 632 a Abs. 3 BGB eine Fertigstellungssicherheit von 5% für den Verbraucher in allen „Hausbau“-Verträgen, einschließlich Bauträgerverträgen eingeführt.
Der Gesetzestext lautet wie folgt:
§ 632 a Abs. 3 BGB n.F.
Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 von 100 des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch in Folge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 von 100, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 von 100 des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
In der immobilienrechtlichen Praxis wird demnach insbesondere beim sogenannten Bauträgervertrag, bei dem der Käufer als Besteller im Sinne des Gesetzes neu zu bauendes oder umzubauendes Wohneigentum erwirbt und nach Baufortschritt in Raten bezahlt, zusätzlich zu diesen Raten entweder eine Sicherheit gestellt bekommen z.B. in Form einer Bankbürgschaft, die der Bauträger vorzulegen hat oder aber der Bauträger verzichtet auf Teile der Ratenzahlung in Höhe von 5% des Kaufpreises bis das Werk rechtzeitig und ohne Mängel erstellt worden ist.
Beispiel hierzu:
Kaufpreis in Höhe von € 100.000,00. Die erste bauträgervertragsmäßig zu bezahlende Rate beträgt 30%, demnach € 30.000,00. Der Bauträger verzichtet zunächst auf € 5.000,00 und erhält demnach nur € 25.000,00. Die zurückbehaltenen € 5.000,00 bleiben noch beim Käufer bis zur vollständigen und rechtzeitigen mangelfreien Herstellung des Kaufgegenstandes. Will der Bauträger die gesamten € 30.000,00 für die erste Rate kassieren muss er eine Sicherheit leisten, indem er entweder € 5.000,00 hinterlegt oder eine entsprechende Bankbürgschaft in Höhe von € 5.000,00 stellt.
Tobias Huber
Rechtsanwalt und Württembergischer Notariatsassessor
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