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Das OLG Saarbrücken hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Käufer eines gebrauchten Hauses kurze Zeit nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Übergabe des Hauses gravierende Feuchtigkeitsschäden im Keller entdeckte. Er begehrte daraufhin die Rückabwicklung des Vertrages und warf dem Verkäufer arglistige Täuschung vor. Dieser wiederum berief sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
Das OLG stellte mithilfe eines Sachverständigen fest, dass die Feuchtigkeitsschäden tatsächlich weit schwerer wogen, als dies bei gebrauchten, älteren Immobilien in der Regel der Fall ist. Zudem zeigte sich, dass der Verkäufer wenige Monate vor dem geplanten Verkauf die damals bereits sichtbaren Feuchtigkeitsspuren hatte entfernen und überstreichen lassen, ohne deren Ursache zu beseitigen. Auch wenn der Verkäufer und der Käufer überhaupt nicht über eventuelle Schäden im Keller gesprochen hatten, sah das Gericht in dem Verschweigen des Mangels eine arglistige Täuschung von Seiten des Verkäufers. Das Gericht urteilte, dass der Verkäufer den Käufer auf die Feuchtigkeitsproblematik habe hinweisen müssen. Eine betrügerische Absicht sei nicht erforderlich (OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008, Az. 4 U 90/08).
Generell geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Tatbestand der arglistigen Täuschung immer bereits dann erfüllt ist, wenn Tatsachen verschwiegen werden, die für den Kaufinteressenten für den Abschluss des Vertrages von erkennbarer Bedeutung sind. In subjektiver Hinsicht reicht es aus, dass der Verkäufer hinnimmt, dass der Käufer einen möglichen (gravierenden) Fehler nicht erkennt und in dessen Unkenntnis den Vertrag schließt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Käufer den Vertrag anfechten und rückabwickeln. Der Verkäufer macht sich zudem schadensersatzpflichtig.
Gleichwohl darf nicht verkannt werden, dass das Hauptproblem für den Käufer in der Praxis darin besteht, nachzuweisen, dass der Verkäufer den fraglichen versteckten Mangel bei Abschluss des Vertrages bereits kannte. Für den Käufer bei einer eventuellen Besichtigung offensichtliche Mängel berechtigen ohnehin nicht zur Anfechtung.
Ravensburg, 01.Oktober 2008
Anja Dreyer
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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