News
Zum 01.01.2009 tritt das Forderungssicherungsgesetz in Kraft. Es bringt gerade für den Bereich des Baurechts einige wichtige Änderungen mit sich. Zweck des Gesetzes ist es, vor allem Bauunternehmer und Handwerker vor Forderungsausfällen besser zu sichern. Änderungen ergeben sich insbesondere in Folgenden Bereichen:
1. Abschlagszahlungen
Der Bauunternehmer kann nunmehr – auch ohne explizite vertragliche Regelung – in größerem Umfang Abschlagszahlungen verlangen, als bisher. Derzeit besteht gem. § 632 a BGB a.F. ein Anspruch auf Abschlagszahlungen nur für in sich abgeschlossene Teilleistungen, was immer wieder zur Auslegungsschwierigkeiten führt. Nach der Neuregelung können Abschlagszahlungen demnächst in der Höhe verlangt werden, in der der Auftraggeber durch die Werkleistung bereits einen Wertzuwachs erlangt hat. Dies dürfte spätestens dann der Fall sein, wenn Bauteile fest mit dem Grundstück oder Gebäude des Auftraggebers verbunden wurden.
Bestehen wesentliche Mängel der Teilleistung, besteht kein Anspruch auf Abschlagszahlungen. Nur unwesentliche Mängel lassen den Anspruch hingegen nicht entfallen. Der Auftraggeber hat in diesem Fall allerdings grundsätzlich bis zur Mangelbeseitigung ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten.
Ist der Auftraggeber Verbraucher, hat ihm der Auftragnehmer mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Auftragssumme für seinen Erfüllungsanspruch zu leisten.
Die Neuregelung greift nicht bei Bauträgerverträgen. Hier ist die Makler- und Bauträgerverordnung nach wie vor vorrangig.
2. Druckzuschlag
Bestanden Mängel der Werkleistung, stand dem Auftraggeber bislang ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Dreifachen der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten gegenüber der Werklohnforderung zu (so genannter Druckzuschlag). In der Neufassung des § 641 Abs. 2 BGB n.F. wird dieser Druckzuschlag auf in der Regel das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten gesenkt.
3. Fertigstellungsbescheinigung
Die Fertigstellungsbescheinigung, die die Abnahme ersetzen sollte, spielte in der Praxis keine Rolle. Die Regelung wird ersatzlos gestrichen.
4. Privilegierung der VOB/B
Selbst wenn in einem vom Werkunternehmer gestellten Bauvertrag mit einem Verbraucher die VOB/B ohen Änderungen als Ganzes vereinbart wird, entfällt nach dem Forderungssicherungsgesetz künftig deren Privilegierung. Das bedeutet, das in solchen Fällen die VOB/B-Klauseln der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterfallen. Die Regelungen der VOB/B, die den Auftraggeber benachteiligen, werden dann keine Geltung mehr finden. Dies wird insbesondere für die vierjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche gem. § 13 Nr. 4 VOB/B gelten.
Anders verhält es sich bei der Vereinbarung der VOB/B nach wie vor, wenn der Vertrag entweder zwischen Unternehmern geschlossen wird oder der Vertrag vom Verbraucher gestellt wird. Letzteres ist gar nicht so selten der Fall, wenn der Auftraggeber durch einen Architekten vertreten wird.
Werden allerdings einzelne Regelungen der VOB/B vertraglich abbedungen und z.B. durch AGB-Klauseln ersetzt oder ergänzt, war es auch nach bisheriger Rechtslage bereits so, dass die Privilegierung der VOB/B entfiel.
5. Durchgriffsfälligkeit bei Subunternehmerverträgen
Die Stellung des Subunternehmers wird gestärkt. Nach der Neufassung des § 641 Abs. 2 BGB n.F. ist die Werklohnforderung des Subunternehmers in folgenden Fällen trotz fehlender Abnahme im Verhältnis zwischen Sub- und Generalunternehmer in entsprechendem Umfang zur Zahlung fällig:
• der Auftraggeber des Subunternehmers hat seine Vergütung für das betroffene Gewerk zumindest teilweise von seinem Auftraggeber oder Dritten erhalten oder
• das fragliche Gewerk wurde von Dritten abgenommen oder
• der Subunternehmer hat seinem Auftraggeber erfolglos eine Frist zur Auskunft hierüber gesetzt.
Hat also der Generalunternehmer seinen Werklohn bereits vom Bauherrn erhalten oder hat der Bauherr das Werk gegenüber dem Generalunternehmer abgenommen, kann sich dieser gegenüber dem Subunternehmer nicht mehr länger auf die fehlende Abnahme und die damit fehlende Fälligkeit des Subunternehmerwerklohns berufen.
6. Vermutung für Entschädigungshöhe bei freier Kündigung des Auftraggebers
Macht der Auftraggeber von seinem Recht zur freien Kündigung des Bauvertrages Gebrauch, steht dem Bauunternehmer bislang ein Anspruch auf Zahlung des vollen vereinbarten Werklohns, abzüglich der durch die Kündigung ersparten Aufwendungen zu. Die Berechnung dieses Vergütungsanteils für die noch nicht erbrachten Teile der Werkleistung bereitete in der Praxis immer wieder Schwierigkeiten.
Nach der Neufassung des § 649 BGB n.F. wird künftig vermutet, dass dem Bauunternehmer eine Pauschale von 5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zusteht. Der Nachweis, dass dieser Vergütungsanspruch tatsächlich höher ist, bleibt dem Werkunternehmer unbenommen.
Ravensburg, 24.09.2008
Anja Dreyer
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
zurück
